Полезная информация

История оценочной деятельностиВ то время как шел процесс развития российского рынка, особое значение стала приобретать квалифицированная оценочная стоимость объектов собственности. Но мало кто знает, что оценщик это профессия, которая появилась еще в XIX веке, и имеет свою историю развития. 

Оценочная деятельность стала просто необходима, когда создавался фискальный кадастр, это подробное описание недвижимой собственности. А необходимым условием для того чтобы начать проводить кадастровые работы, где оценка была неотъемлемой частью, послужило то что отменили крепостное право в 1861 году. 

В 1864 году создали "Положение о земских учреждениях" где прописывались изменения в базе налогообложения, а также в некоторой мере рассматривали переход на обложение налогом имущества населения. Расчет этого налога исходил от доходов гражданина и ценностью самого имущества. К примеру, показатель дохода от пахотной или сенокосной земли, определяли от среднего сбора урожая, а от земель лесных массивов оценивался от годового дохода от рубки. 

Каждая местность имела определенную форму получения дохода с земли, которая и определяла ее ценность. Основными формами считались личное ведение хозяйства и сдача в аренду своих земельных участков. А также в некоторых местах получила свое распространение «чиншевая» аренда, которая заключалась в праве пользования землей по наследству, в этом случае владельцу выплачивалась постоянная ежегодная плата. 

Наиболее надежными способами использования земли считали долгосрочную аренду, после него шла сдача земли в аренду всего на один посев, затем аренда так называемая "издольная", здесь владельцу выдавалась определенная доля урожая. А самым рискованным способом было получение дохода, когда владелец вел хозяйство самостоятельно. 

Кроме оценки земель сельскохозяйственного назначения, также оценивалась и городская недвижимость. Согласно "Городового положения" от 1870 года, городскими властями должна была производиться оценка на недвижимость, для исчисления налога на нее. Расчет производился от чистого дохода, полученного в результате использования недвижимости, и рассчитывался он в процентном соотношении, если же доход определить было невозможно, в таком случае налог исчисляли от материальной стоимости этой недвижимости. 

Немного позже городскими думами стали выпускаться специальные инструкции для комиссии по оценке, которых они же и избирали. В этих инструкциях были прописаны порядок расчета валового дохода, даже учитывая простой квартир, и перечисление всех статей по расходам на их содержание. Самыми обстоятельными были инструкции в Риге и Харькове. Первые опыты оценки в этих городах были неудачными, так как оценочная комиссия постоянно менялась, а ее централизованное руководство отсутствовало. В 1982 году в Харькове избрали новую оценочную комиссию, ее состав усилили профессора самых лучших высших учебных заведений. Помимо всего этого, создали наблюдательный совет, для того чтобы проводилась общая координация хода оценочных работ. 

С точки зрения методологии результаты оценочных работ в Харькове, оказали существенное развитие всему оценочному ремеслу. Исходя из этого, появилось разделение недвижимости на восемь различных видов:

1.жилая недвижимость, где имелись теплые и холодные пристройки;

2. теплые, а также холодные торговые помещения;

3.промышленные объекты и различные фабрики;

4.доходные сады, в том числе и промышленные;

5.склады;

6.промышленные дворы;

7.земельные поля, огороды, выгоны и сенокосы;

8.пустыри.

Единицей измерения для земли было принято считать квадратную сажень, а все виды построек измерялись кубической саженью.

Чтобы определить признак дохода недвижимости, принимали во внимание ее местоположение и особенность относящегося к ней типа.

После статистической обработки всей информации, оценочная комиссия разделила всю городскую недвижимость уже на двенадцать различных типов. Так же произвели раздел по разрядам местности в городе, учитывая среднюю арендную плату за 1 комнату, но в связи с тем, что эти разряды попадались вперемежку, изначально всю территорию разбили на 54 района. 

За основу принципов и подходов к оценке, были взяты результаты оценочной деятельности Харькова и Нижегородской Губернии, в дальнейшем их только уточняли и дополняли.

Закон о переоценке в 34-х губерниях, всего имущества был издан российским правительством 8 июня 1893 года. В одно время с этим законом утвердили "Правила оценки недвижимого имущества". Немного позже 4 июня 1894 года министром финансов Витте2, была утверждена инструкция, которая разъясняла закон. Тем самым, для оценочной деятельности создали законодательную базу. 

Так же можно отметить, что порядок проведения оценочных работ в соответствии с законом от 1983 года, показал себя не с лучшей стороны, хоть и оценочные комиссии приложили все усилия, им не удалось создать единую оценку, не только в государстве, но и в губерниях. В связи с этим 18 января 1899 года приняли новый закон регулирующий оценку недвижимого имущества, он отличался тем, что уездные оценочные комиссии передали все свои компетенции по установлению оценочных норм губернским комиссиям. Помимо этого, в этом законе предусмотрели государственное финансирование оценочной деятельности в 34-х губерниях, размер которой составил 1 млн. рублей в год. 

К великому сожалению, за время существования социализма, все достижения в оценочной деятельности полностью утратили себя. 

В России историю оценочной деятельности возобновили совсем недавно. Сформировали профессиональные объединения, выпустили специализированные издания, разработали образовательную программу и методику, поэтому оценка стала в один ряд с новыми профессиями, и ее появлению способствовало развитие российского рынка.

Можно добавить, что сейчас в этапе развития на рынке оценочных услуг, многое напоминает, что было пройдено в прошлом веке.

Коментарии